Crédit immobilier : le marché est en train d'atterrir

Après plusieurs années exceptionnelles et en dépit de conditions de financement très favorables, le marché du crédit immobilier est bel et bien en train d'atterrir, ont confirmé les données publiées jeudi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Certes, l a production de crédits au cours de l'année 2017 a encore augmenté de 4,2 % en un an. Et ce, même si ces données mettent de côté les rachats de créances, c'est-à-dire les opérations réalisées par les ménages ayant profité de la baisse des taux pour diminuer le coût de leur prêt avec une nouvelle banque.

Une hausse trompeuse

Mais cette hausse est trompeuse car elle ne traduit qu'une augmentation du montant moyen par opération. En revanche, le nombre de prêts accordés en 2017 a très légèrement reculé (-0,8 %) sur un an. La tendance au repli est encore plus flagrante sur l'ensemble du dernier trimestre. Le nombre de prêts accordés sur cette période a en effet reculé de plus de 13 % sur un an.

Les prix de l'immobilier pèsent sur le marché

Ce recul s'explique notamment par l'évolution des prix de l'immobilier , selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. A la fin de l'année dernière, la hausse du coût des logements a ainsi réduit la capacité des ménages à acheter dans près de la moitié des 34 villes françaises de plus de 100.000 habitants étudiées.

Par exemple, à Bordeaux, dont l'attractivité a été renforcée par la mise en service du TGV, la surface habitable achetée a diminué de près de 10 m2 entre le milieu de l'année 2016 et la fin de l'année dernière pour tomber à 52 m2, selon l'Observatoire.

Des taux bas mais pas assez pour compenser

Le maintien du coût des prêts immobiliers à des niveaux exceptionnellement bas ne devrait pas suffire à inverser la tendance. Malgré une légère hausse de 18 points de base sur un an, liée aux politiques moins favorables de soutien à l'économie des banques centrales, le taux moyen des crédits immobiliers atteignait ainsi 1,51 % en décembre, selon les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Ce dernier estime en outre que les taux d'emprunt ne devraient pas dépasser 1,65 % en fin d'année prochaine.

« Nous avons des mois à venir qui vont être tourmentés », prévient Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest. D'autant que le gouvernement a décidé en fin d'année dernière de réduire son soutien à certains emprunteurs en modifiant les  conditions d'éligibilité au prêt à taux zéro .

Des achats anticipés

La diminution annoncée des aides publiques a ainsi conduit bien des ménages à accélérer leurs projets d'achats en fin d'année dernière et donc à doper l'activité du marché du neuf, selon l'économiste. La production de crédits accordés en début de cette année devrait ainsi d'autant ralentir que bon nombre d'opérations ont été anticipées.

Bien que légère, la hausse du crédit immobilier couplée avec des prix d'achat de plus en plus élevés risque aussi d'affecter en 2018 les ménages les plus jeunes, a priori moins bien dotés financièrement. Pour mémoire en 2017, ces derniers ont été nombreux à pouvoir acheter leur logement : au dernier trimestre, près de 36 % des accédants de moins de 35 ans ont pu bénéficier d'un prêt de 25 ans et plus alors que cette part n'était que de 20 % environ au début de 2014.

Des taux en faible progression sur un an

La question se pose plus globalement pour tous les ménages modestes contraints de s'endetter sur des durées très longues. Le coût moyen des crédits accordés sur 25 ans est ressorti à 1,79 % en fin d'année dernière contre 1,65 % un an plus tôt. Jusqu'ici « la primo accession n'a pas été pénalisée par la remontée des taux », souligne Michel Mouillart. Toute la question est de savoir jusqu'à quand.

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