Spécial immobilier: profitez du marché!

Aprés une année 2017 exceptionnelle, les acheteurs poursuivent leurs achats en 2018. Mais l'atterrissage est proche.

L'été caniculaire n'a pas découragé les acheteurs : en cette matinée de juillet inondée de soleil, ils se sont précipités pour visiter un studio situé dans un bel immeuble de la rue Amelot à Paris (XIe), agrémenté d'une vue dégagée et proposé au prix stratosphérique de 12 200 € le mètre carré. Trois d'entre eux se sont battus pour l'emporter. L'agent immobilier a même dû encourager l'heureux élu - le premier sur la liste - à ne signer que le lendemain, histoire d'y réfléchir un peu pendant la nuit.

Une dynamique toujours forte

Marqué par une croissante exceptionnelle en 2017, le marché immobilier est resté très actif en 2018, dopé par la formidable envie d'acheter des Français et l'étonnante persistance des taux très bas - qui ont encore dégringolé ces derniers mois. "Aujourd'hui, la dynamique reste forte, dans la continuité de l'an dernier", affirme Sébastien de Lafond, patron de Meilleursagents.com. Selon la Fnaim, les transactions ont, cette année, frôlé 950 000 ventes en France - un niveau très élevé - tandis que les prix ont grimpé de 4,2 % en moyenne. A Paris, la demande explose, poussée par les étrangers, les expatriés de retour après l'annonce du Brexit et les secundo-accédants, qui profitent de l'engouement pour vendre et racheter plus grand. Même effervescence dans les grandes métropoles régionales, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes, mais aussi Marseille, Toulouse et Montpellier, où les ventes s'envolent.

Pourtant, malgré cet optimisme largement partagé, des signes de léger repli, entrevu lors du premier trimestre 2018, laissent augurer, d'ici à 2019, un atterrissage en douceur. Dans l'ancien, les délais de vente s'allongent et les biens avec défauts ne trouvent plus preneurs. Dans le neuf, le rabotage du prêt à taux zéro (PTZ) fait plonger certains secteurs, comme la maison individuelle. La hausse cumulée des prix en trois ans (+11 %), commence, elle, à affecter les ménages, de moins en moins solvables. C'est une évidence : "Le marché s'apaise, après une période de folie", estime Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet.

Partout dans l'Hexagone, dans l'ancien comme dans le neuf, les appartements à vendre trouvent facilement preneurs.
Getty Images/iStockphoto

La ferveur observée l'an dernier n'est néanmoins pas retombée en 2018. Partout en France, les acheteurs continuent à visiter et à s'engager. Après un hiver en demi-teinte, tous ont repris le chemin des agences et des bureaux de vente pour signer en juin et en juillet, "des mois exceptionnels", se réjouit Brice Cardi, patron du réseau L'Adresse. Une véritable course à l'achat, observée sur de nombreux marchés. "Les acquéreurs gardent un moral d'acier", affirme Philippe Jossé, directeur général de Cogedim.

Le Brexit dope le haut de gamme parisien

Dans la capitale, c'est le luxe qui tire le marché vers le haut. Les ventes se concluent à un rythme effréné et à des prix soutenus. "Les appartements familiaux dans les beaux quartiers partent vite et bien", note Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau. "Depuis le début de l'année, on a réalisé 142 transactions en moins de quarante-huit heures. Et souvent pour des biens supérieurs à 1 million d'euros", se félicite Thibault de Saint-Vincent, patron de Barnes. "Tous les records sont battus", renchérit Laurent demeure, patron de Codwell Banker, autre spécialiste du haut de gamme. Les étrangers - Américains, Britanniques ou Chinois - n'hésitent plus à s'offrir des biens somptueux à des prix exorbitants, comme ce 100-m2 avec terrasse, situé dans le IXe arrondissement de la capitale et cédé 2,5 millions d'euros, soit à 25 000 € le mètre carré ! De leur côté, les expatriés intensifient leurs recherches au coeur de la capitale, afin de rentrer au plus vite.

Des acheteurs aisés

Répartition des acquéreurs en 2018 selon la profession. SOURCE: IFOP/FNAIM.
L'Express

Au-delà du haut de gamme, les transactions vont bon train partout dans l'Hexagone, où la plupart des appartements, même moyens, trouvent preneurs. L'Ile-de-France, par exemple, "n'a jamais connu un tel niveau de ventes", constate Thierry Delesalle, de la chambre des notaires Paris Ile-de-France. Mieux, les prix décollent, notamment dans les villes du Grand Paris, de Saint-Denis à Bagneux, en passant par Villejuif ou Vitry.

De leur côté, les métropoles régionales sont en ébullition. Des villes comme Bordeaux ou Lyon attirent les Parisiens, et même les étrangers. Ici, les prix s'affolent et les ventes se font parfois en un clin d'oeil. Dans la capitale des Gaules, par exemple, un 3-pièces de 60 m2, acheté 120 000 € voilà sept ans, est parti au printemps en une heure, à 225 000 € ! Autre signe de la bonne santé de l'immobilier, "les investisseurs effectuent un retour massif", affirme Laurent Vimont, président de Century 21 France. D'où la flambée des petites surfaces, qui s'arrachent dans les grandes agglomérations.

Des taux historiquement bas

Dans le neuf, les acheteurs ne sont pas moins déterminés. En petite et en grande couronnes ou dans les grandes agglomérations de province, le succès est au rendez-vous. "Nos derniers lancements font cartons pleins", affirme Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Immobilier. A Saint-Ouen, le groupe a enregistré, en un seul week-end, 150 réservations, sur 215 logements ! Tandis qu'à Saint-Maur, Quartus a vendu en quelques jours 70 appartements, à 7 200 € le mètre carré.

Des acheteurs jeunes

Répartition des acquéreurs en 2018 selon l'âge. SOURCE : IFOP/FNAIM.
L'Express

Pourquoi un tel empressement ? Ce sont les conditions de crédit qui entretiennent la flamme. "Le marché est sous perfusion permanente des taux", souligne Fabrice Abraham. En 2018, contre toute attente, des records historiques ont une nouvelle fois été battus : aujourd'hui, le taux moyen s'élève à seulement 1,45 %, voire moins de 1 % pour les bons dossiers. "Depuis quelques années, la chute des crédits annule de manière importante la hausse des prix", observe Olivier Bokobza. Disposant d'un gain de pouvoir d'achat de 9 % en trois ans, selon l'estimation de Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest, les acheteurs ont voulu profiter de l'aubaine.

De légers signes de repli

Pourtant, la donne commence à changer. L'effet taux ne semble plus jouer à plein et disparaît peu à peu, "surtout qu'une nouvelle baisse, qui stimulerait une fois de plus la demande, n'est pas envisageable", analyse un expert. Tandis que la durée des prêts - plus de vingt ans en moyenne - ne peut rallonger indéfiniment. Le blocage est déjà visible : "Le nombre de crédits a reculé de 19 % au premier trimestre, malgré des conditions exceptionnelles", souligne Michel Mouillart. Pendant ce temps, les prix poursuivent leur hausse. Même si "le marché ne s'emballe pas, malgré le niveau élevé de transactions", estime Laurent Vimont. Et pour cause : "En 2014, le cycle de baisse a été interrompu par la forte chute des taux. La purge n'a pas eu lieu et les prix sont restés hauts", analyse Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. Alors, toute progression, fût-elle minime, pèse désormais sur le porte-monnaie des Français.

Ce n'est donc pas étonnant que le marché hésite davantage. "Cela commence à coincer", résume Brice Cardi. Sur le terrain, les délais s'allongent pour les biens avec défauts ou trop chers, comme ce 100-m2 à refaire de l'avenue Victor-Hugo, à Paris (XVIe), proposé à 14 000 € le mètre carré depuis six mois, sans trouver preneur. Si "les vendeurs anticipent toujours la hausse", comme le constate Eric Dewisme, de l'agence Bastimo (Paris XIe), ils n'ont plus totalement la main. "L'an dernier, les acquéreurs ne pouvaient pas se permettre une revisite avec un architecte avant de se décider. Cette année, ils le font volontiers", souligne Sébastien Kuperfis, directeur exécutif du groupe Junot. D'où un ralentissement du rythme des ventes. Et un retour à la négociation. "On revoit de plus en plus d'offres à la baisse", remarque Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo de la capitale.

Dans l'ancien, les ventes atteignent un plafond

Peu à peu, le nombre de transactions décroît. Bien sûr, ce léger passage à vide peut être imputable à l'assèchement du marché, après l'euphorie des derniers mois. Dans le neuf, les ventes ont chuté de 10 % au premier trimestre 2018 (par rapport au premier trimestre 2017). Dans l'ancien, "le stock s'est sérieusement amenuisé", observe Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo de la capitale. "Ce déséquilibre inédit entre l'offre et la demande crée une spirale infernale, où le secundo-accédant ne vend pas son bien avant d'en acheter un autre. Et comme souvent il ne le trouve pas, il reste chez lui", regrette Fabrice Abraham.

Des primo-accédants à la peine

Mais la vraie raison du ralentissement est le début de la désolvabilisation des acquéreurs. De moins en moins à l'aise pour boucler leurs dossiers de financement, ils rognent sur les mètres carrés ou renoncent. Comme toujours, ce sont les primo-accédants les plus touchés. Enhardis par la baisse des taux et le coup de pouce du gouvernement, ils étaient revenus en masse, en 2016, pour devenir propriétaires. Aujourd'hui, ils peinent à nouveau, puisque les aides publiques, essentielles pour cette catégorie d'acheteurs, ont été rognées en 2018. "L'impact de leur suppression dans certains territoires, notamment pour le PTZ désormais limité aux zones tendues, est considérable", affirme Michel Mouillart. Un vrai séisme puisque les jeunes couples achètent dans les communes reculées les moins chères, désormais sorties du dispositif. Résultat : la maison individuelle neuve a vu, par exemple, ses ventes dégringoler de 17 % en un an !

Touchées, des territoires comme l'Auvergne, la Lorraine, la Champagne ou les Ardennes, poursuivent leur descente aux enfers, enregistrant des chutes de prix de 5 à 20 % ! Et ce n'est peut-être pas fini. Les professionnels craignent l'acharnement de l'équipe de Macron. "Un deuxième tour de vis se révèlerait fatal", affirme Pascal Beaubois, directeur général de Quartus Résidentiel.

Assiste-t-on pour autant à un retournement de tendance ? Sans doute pas encore, tant les fondamentaux restent solides. Tout juste observe-t-on "une décélération de la hausse des prix", constate Fabrice Abraham. Mais, attention, la situation reste fragile. Il suffirait que les taux remontent de plus de 1% pour bloquer l'activité. "Même si leur hausse est à l'heure actuelle exclue, la situation ne peut durer éternellement et devrait évoluer à l'horizon 2019", analyse un expert.

En attendant, c'est encore le moment de profiter du marché. "la fenêtre de tir est exceptionnelle. Il faut acheter de l'immobilier !", s'exclame Thibault de Saint-Vincent. Malgré la forte demande, les bonnes affaires sont toujours de saison. Au coeur du mois d'août, un propriétaire, pressé de vendre, a cédé un 3-pièces de 50 m2 proche de la Bastille à seulement 440 000 € !

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