Crédit immobilier : pourquoi les renégociations font si mal aux banques - Les Échos

Comme le remake d'un mauvais film pour les banques. Début 2017, les « renégos » ont représenté jusqu'à 60 % de la production de crédit immobilier, conduisant les prêteurs à consentir d'importants rabais sur des prêts existant déjà. Il s'agissait alors pour les emprunteurs détenant déjà un crédit depuis quelques années de profiter de la chute des taux d'emprunt.

Depuis, le coût du crédit a encore atteint des plus faibles historiques, relançant la machine à renégocier . Cette évolution pourrait « peser davantage encore sur la rentabilité du secteur bancaire », pointait récemment la Banque de France, dans son évaluation des risques du système financier français.

« Si le phénomène atteignait à nouveau de telles proportions, cela nous inquiéterait beaucoup », a indiqué Ivan Odonnat, directeur général adjoint de la stabilité financière de la Banque de France, en présentant ce rapport. Il nuance toutefois : « Il y a encore du potentiel pour que les renégociations se poursuivent, mais sans doute pas dans les mêmes proportions. »

Des effets franchement négatifs

Sur le court terme, le jeu n'a pourtant pas l'air si déplaisant pour les banques. Avant d'obtenir son nouveau prêt, le client doit rembourser par anticipation son crédit initial, et verser, à cette occasion une indemnité à sa banque : en 2015 puis en 2017,  ces versements avaient fortement soutenu les revenus annuels du secteur .

Mais ces indemnités ne se touchent qu'une seule fois. Surtout, ces prochains mois, elles risquent de ne pas être aussi juteuses que par le passé, en raison de leur formule de calcul : l'emprunteur doit payer à sa banque 3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d'intérêt.

Or, les intérêts sont devenus si faibles que même pour un prêt important, ces indemnités peuvent désormais se limiter à quelques centaines d'euros. Selon nos estimations, elles pourraient représenter, dans les conditions actuelles, entre 150 et 250 millions d'euros de revenus en année pleine pour l'ensemble des banques ; pas de quoi renverser la table.

Restent les effets franchement négatifs de cette course aux taux le plus faible : les banques tendent à remplacer un crédit générant, par exemple, 3 % d'intérêts, par un nouveau crédit à 1 %. Elles voient ainsi, de moins en moins lentement, et de plus en plus sûrement, s'éroder le rendement moyen de leurs encours de crédits. « La vérité c'est qu'aujourd'hui, on est quasiment dans un système à taux variable à la baisse, qui pénalise seulement les banques. Ce ne sera pas soutenable dans le temps », indique le responsable d'un grand réseau bancaire.

Des crédits bon marché à supporter

Plus grave, ces crédits à taux faibles resteront dans les bilans bancaires dix ans en moyenne. Or, si dans la période l'environnement de taux venait à remonter, la banque supporterait à la fois un coût de refinancement plus élevé, tout en traînant son portefeuille de crédits bon marché.

Les banques subissent cette situation, mais en sont aussi pour partie responsables , se livrant une rude concurrence pour conserver les clients privilégiés - et acceptant de laisser partir ceux qui ne sont plus dans sa cible.

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