Les biens immobiliers sont très lourdement taxés en France

Les débats de l'automne sur le remplacement de l'ISF par l'IFI ont pu véhiculer l'idée d'une «rente immobilière » qu'il faudrait taxer davantage que les « investissement productifs ». Le rapport du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), publié ce jeudi, contient quelques données qui tordent le cou à ces a priori. Le rapport relève que, sur les 80 milliards de prélèvements obligatoires sur le capital des ménages, 50 milliards, soit les deux tiers, portent sur l'immobilier. Aucune étape de la vie d'un bien immobilier n'échappe à l'impôt : il y a les droits de mutation lors de l'acquisition, la taxe foncière et éventuellement l'IFI sur la détention, l'impôt et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, et éventuellement la taxation des plus-values ou les frais de succession. 

L'impôt foncier pèse lourd

Ce rapport relève que ces prélèvements portent essentiellement sur le patrimoine en tant que tel et dans une moindre mesure sur les revenus. On observe l'inverse pour le capital mobilier, qui est taxé aux deux tiers sur les revenus et les plus-values.

Comparé à nos voisins européens, les impôts fonciers sont particulièrement lourds : ils pèsent 6 % des prélèvements obligatoires, contre une moyenne de 3,3 % dans l'OCDE. Parmi les impôts sur le capital des ménages, la taxe foncière est celui qui a le plus augmenté ces dix dernières années, affichant une hausse de 82 % (!) à 20 milliards d'euros.

Cette progression est sans lien avec la flambée de l'immobilier, puisque la taxe foncière est assise sur des bases locatives qui n'ont pas été revues depuis les années 1970, une autre incohérence d'ailleurs dénoncée par le CPO.

Flambée de l'immobilier

Plus que la fiscalité, c'est sans doute la flambée de l'immobilier dans les années 2000 qui a alimenté cette idée de « rente ». Le CPO a modélisé le rendement avant et après impôt d'un investissement immobilier, selon plusieurs cas de figure et pour deux types de ménages (classe moyenne ou ménage aisé soumis à l'ex-ISF). En cas de stagnation des prix, l'investissement immobilier, en location nue dans l'ancien, s'avère souvent moins rentable que certaines classes d'actifs peu risquées comme les obligations. Pour un ménage assujetti à l'ex-ISF, le poids des impôts fait même basculer le rendement en zone négative !

En cas de location meublée, les rendements sont souvent de 1 à 2 points supérieurs. Un décalage dénoncé par le CPO qui encourage à aligner le régime du meublé et celui du non meublé. La rentabilité est encore supérieure en cas d'investissement dans le neuf avec le dispositif Pinel. Mais le rapport encourage à limiter ces niches qui « créent des effets d'aubaine » et alimentent la hausse des prix.

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https://www.lesechos.fr/economie-france/budget-fiscalite/0301206433342-les-biens-immobiliers-sont-tres-lourdement-taxes-en-france-2148174.php

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