Publié le 19 févr. 2020 à 12h28
« Je crois que le message des autorités est bien passé, même très bien passé… » Dans son agence parisienne, Stéphane le constate depuis quelques semaines : les banques sont devenues « beaucoup » plus exigeantes sur les crédits immobiliers. « C'est plus compliqué de faire passer les dossiers », souligne le courtier qui travaille pour MeilleurTaux.
Sur le papier, ce durcissement n'a rien de surprenant. Inquiet d'une éventuelle surchauffe du crédit, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a publié en décembre une série de « recommandations » à destination des banques. En 2019, la production du crédit a progressé à un rythme mensuel de plus de 6 %, soit deux fois plus que la moyenne de la zone euro…
Résultat, les encours ont progressé de 258 milliards d'euros sur douze mois, un record en faisant abstraction des renégociations (record en 2017 à 273 milliards d'euros). Les autorités, Bercy en tête, ont donc demandé aux banques de faire en sorte que le poids du remboursement ne dépasse pas un tiers des revenus de l'emprunteur (taux d'effort de 33%) et que la durée des prêts ne dépasse pas les 25 ans.
Une approche « trop mécanique »
L'application de ces recommandations est effective depuis janvier, comme l'a rappelé en début d'année le Gouverneur de la Banque de France. « Nous nous sommes conformés aux exigences du HCSF et les consignes ont été passées dans les agences et auprès des courtiers », confirme une grande banque.
De l'avis de tous les courtiers, la production de crédits immobiliers a commencé à baisser. De combien ? S'il est encore trop tôt pour le dire, certains le constatent, notamment sur les investissements locatifs, et expliquent que la production globale devrait s'établir aux alentours de 200 milliards d'euros en 2020, soit une baisse de plus de 50 milliards d'euros sur un an.
Fin janvier, les banques ont fait savoir par la voix de l'Observatoire des crédits aux ménages que les restrictions du HCSF auraient un impact sur le nombre de ménages pouvant accéder au crédit immobilier. Au total, ce sont 10% des dossiers, soit environ 100.000 ménages qui seraient affectés en 2020, selon cet institut proche de la Fédération bancaire française (FBF). Une projection contestée par Bercy.
Le mouvement de resserrement n'en provoque pas moins des remous. « C'est normal que les banques appliquent les recommandations, explique un courtier. Mais dans certains cas, ça a pu être un peu trop mécanique ». Autrement dit, des établissements auraient appliqué à la lettre les recommandations du HCSF.
Une situation qui a provoqué quelques surprises du côté des emprunteurs et des courtiers, qui gèrent presque 50 % des dossiers. Car l'octroi de prêts varie selon plusieurs critères : les revenus, l'âge, la zone géographique… « Certaines banques n'en ont pas tenu compte, explique un courtier. Ce qui n'a pas de sens ».
Plus de 10.000 euros par mois
Conséquence directe, au-delà des dossiers clairement en dehors des clous, d'autres qui auraient pu être acceptés ont été refusés. « Une banque m'a expliqué qu'elle ne ferait ni 33,2 % ni 33,1 %, mais 33 % et jamais au-delà de 25 ans », explique un courtier francilien, soulignant que la mesure pénalise notamment les jeunes primo-accédants.
Et la logique est la même pour d'autres dossiers jugés solides. « On nous a refusé un dossier qui dépassait les 33 % alors que l'emprunteur gagnait plus de 10.000 euros par mois », explique un courtier dans l'ouest de la France, qui se veut toutefois rassurant : « Toutes les banques n'appliquent pas la même politique ».
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