Le « taux d’usure » est le taux maximum au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter de l’argent.
Depuis le 1er avril, les taux d’usure diminuent à nouveau. Sur des durées de crédit sur 20 ans et plus, le taux maximum vient d’être abaissé de 0,10% par la Banque de France, après une diminution de 0,16% au 1er janvier…
Comment expliquer cette baisse dans un contexte davantage marqué par une remontée des taux de crédit dans certaines banques ? Quel sera l’impact pour les futurs emprunteurs lorsque le marché immobilier redémarrera ?
Les taux d’usure : un moyen de protéger les emprunteurs…
Afin de protéger les emprunteurs, il existe un seuil au-delà duquel il est interdit pour un établissement de prêter de l’argent sous peine de poursuites judiciaires.
Chaque trimestre, la Banque de France collecte, auprès d’un large échantillon d’établissements de crédit, les taux effectifs moyens pratiqués dans les différentes catégories de prêts. Ces taux, augmentés d’un tiers, donnent les seuils d’usure correspondants. Ils sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
C’est le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt qui ne doit pas dépasser le taux d’usure. Le TAEG inclut le taux nominal accordé par la banque, mais aussi les frais de dossier, frais de courtage, le coût de l’assurance emprunteur…
Mais en cas de trop forte baisse, il peut exclure les ménages les plus modestes
Depuis le 1er avril, les taux d’usure diminuent à nouveau. Sur des durées de crédit sur 20 ans et plus, le taux maximum vient d’être abaissé de 0,10%, après une diminution de 0,16% au 1er janvier…
Au total, il a baissé de 0,86% depuis janvier 2017, alors même que les taux nominaux moyens sur 20 ans n’ont reculé que de 0,15%.
C’est cette réduction de l’écart entre les taux effectivement pratiqués et les taux d’usure qui conduit à l’exclusion de certains emprunteurs du marché.
Si le principe d’un taux plafond est théoriquement favorable au consommateur, dans le contexte actuel marqué par un risque de remontée des taux à court ou moyen terme (et déjà initié pour certaines banques), son calcul est problématique.
« Il y a en effet un écart de trois mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème », explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers.
Alors que le taux d’usure des prêts immobiliers a donc encore baissé pour le 2e trimestre 2020, certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,25% en moyenne.
« Pour le moment, le marché du crédit est sur pause, mais au moment de la reprise, si les taux remontent encore, il y a un risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit de beaucoup emprunteurs qui se verront refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l’usure », déplore-t-il.
Les emprunteurs les plus modestes et les investisseurs déjà impactés par les recommandations du HCSF
Au 1er trimestre, certaines banques ont remonté légèrement leurs barèmes de taux de crédit.
L’explication est directement liée aux préconisations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).
Fin décembre, celui-ci a recommandé aux banques françaises de ne pas dépasser le taux de 33% d’endettement et de limiter la durée des crédits à 25 ans.
Les banques ont appliqué ces directives dès le mois de janvier en durcissant leurs règles d’octroi de crédit avec, pour conséquence également, de ne plus accorder de prêt sans apport personnel.
Dans ce contexte, seuls les meilleurs profils (avec de l’apport et de hauts devenus) qui bénéficiaient des taux les plus bas ont pu emprunter au 1er trimestre.
Les emprunteurs plus modestes et les investisseurs, traditionnellement, ont des taux de crédit plus élevés (de 0,10% en moyenne). Beaucoup ont donc été exclus du crédit.
« Nous l’avons constaté dès la mi-janvier, les ménages modestes, qui ont la nécessité d’emprunter sur des durées longues pour pouvoir acheter une surface suffisante dans laquelle vivre, ont été les plus impactés par les recommandations du HCSF. Certains dossiers que nous pouvions financer dans deux ou trois banques en 2019 nous ont été refusés », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Ainsi 64% des dossiers refusés en 2020 chez ce courtier concernent des emprunteurs avec moins de 25 000 € de revenus.
Les investisseurs, souvent propriétaires de leur résidence principale avec un crédit immobilier en cours, sont eux aussi impactés car leur taux d’endettement dépasse dans la plupart des cas 33% si l’on prend en compte leur investissement futur.
Selon Vousfinancer, 27% des dossiers refusés en janvier-février 2020 sont des dossiers d’investisseurs, contre 22% en 2019, et le nombre de dossiers d’investisseurs refusés a augmenté de 13% alors que les profils présentés aux banques étaient excellents en termes de revenus ou de reste à vivre.
Un cercle vicieux
« Résultat, la baisse des taux d’usure est l’effet collatéral des recommandations du HCSF qui, dans un premier temps, ont exclu certains ménages du crédit, et dans un second temps, entraîne maintenant en raison de ces exclusions, une diminution des taux d’usure - conséquence du fait que seuls les meilleurs profils sont financés -, qui va également mécaniquement exclure de potentiels emprunteurs au moment de la reprise du marché », analyse Sandrine Allonier.
Une exclusion qui pourrait être renforcée si les banques augmentent leurs taux dans les prochaines semaines comme certaines caisses régionales ont déjà commencé à le faire…
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