Prêts immo en Charente : le robinet se tarit - Charente Libre

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Frédéric, 54 ans, ne sait pas si le terrain idéal qu’il a repéré à Boutiers pour y construire une maison avec sa compagne, sera un jour à eux. Ils veulent emprunter 370 000€. 8000€ de revenus mensuels, un tiers d’apport personnel (auquel ils ont finalement renoncé) et pourtant, le projet risque de capoter. « Quand on ajoute les frais fixes au taux nominal, on a un TAEG (le taux effectif global) de 3 % alors que le taux d’usure est de 2,57 % pour les prêts de 20 ans et plus. C’est dur à entendre car on a les moyens d’amortir ce prêt. »

Après 45 ans, un dossier sur deux est refusé.

Le couple n’a pas encore signé le compromis du terrain qu’il convoite et s’est adjoint l’aide de Stéphane Bienfait, courtier à Cognac, à l’agence Meilleur taux. « On a beaucoup plus de difficultés qu’à une époque, confirme ce dernier. Avec la hausse des taux, il y a un effet ciseau qui devient pervers. En fin d’année dernière, on était embêtés sur des dossiers avec des emprunteurs de plus de 65 ou 70 ans. Aujourd’hui, même en dessous de 40 ans, certains ne passent pas. On peut être amenés à proposer des montages avec une SCI, ce qu’on ne faisait pas avant. »

Plus de la moitié des refus concerne les 30-55 ans, à savoir la tranche des actifs les plus aisés. « Au-delà de 45 ans, un dossier sur deux est refusé », confirme Anne Chiron, courtière à Angoulême sous l’enseigne de la Cafpi, qui conseille de ne pas se précipiter à signer un compromis car le taux d’usure devrait légèrement remonter au 1er octobre. Elle pointe une situation inédite. « On prête plus facilement à des personnes de 20 ans qui n’ont pas de stabilité financière mais pour qui l’assurance de prêt est peu chère qu’à un couple de 48 ans qui a 50000€ d’apport. Dès qu’on passe 35 ans, l’assurance augmente. Après 45, ça explose. On continue à passer de bons dossiers mais sans apport et épargne, peu de banques suivent. Il y a des dossiers sur lesquels je casse totalement les frais de courtage pour que ça aboutisse. »

Florence, 55 ans, doit sa maison d’Angoulême à cela. « Anne Chiron ne s’est pas rémunérée sur mon dossier, elle a travaillé pour la gloire. Pourtant, quand j’ai signé le compromis, j’y suis allée en toute confiance. J’avais un tiers d’apport, je suis cadre, en CDI depuis 15 ans. On pense que ça fait la différence et en fait non. »

De bons dossiers refusés

Le projet de Yasmine Podevin, 50 ans, et de son compagnon est pour l’instant en stand-by. Ils ont signé le 4 juillet un compromis pour un terrain à Louzac-Saint-André et ont besoin de 250 000€. « On est tous les deux en CDI avec 4000€ de revenus mensuels et un taux d’endettement qui sreait de 20 %. On a commencé à démarcher les banques en juin mais on n’arrive pas à obtenir notre prêt. Avec des taux nominaux à 2 % ou 2,20 %, on est toujours au-dessus du taux d’usure. On avait jusqu’au 4 septembre pour donner un accord de principe. On a dû demander une prolongation de délai. » Cette clerc de notaire cognaçaise, qui a fait appel à Stéphane Bienfait, sait qu’elle n’est pas un cas isolé. « Dans mon travail, je constate qu’un projet sur trois est annulé car au terme du délai, l’emprunteur n’a pas son financement. » Un stress considérable de part et d’autre.

Damien, trentenaire salarié du secteur de l’image, a tremblé jusqu’au bout. Au printemps dernier, lui et sa compagne ont eu un coup de cœur pour une maison de Gond-Pontouvre qu’ils ont voulu acheter avant de vendre la leur, grâce à un prêt relais. Sa femme est en CDI, lui en CDD d’usage. 4000€ à eux deux. C’est là qu’ont commencé les difficultés, d’autant qu’avant juillet, le taux d’usure était encore plus bas (2,40 %). « On a eu sept refus de banques. Même en augmentant l’apport, ça ne changeait rien, c’était même pire. À quelques jours de vendre notre maison, on n’avait pas de financement. On s’est vu à la rue avec deux enfants et un compte en banque plein. » Il regrette l’illogisme de la situation : parce qu’on leur refusait de mettre 800€ mensuels dans un prêt bancaire, ils ont été sur le point de louer une maison à 1000€. Un montage immobilier imaginé par une courtière, mêlant notamment prêt relais et rachat de crédit, a permis de débloquer la situation. « C’est passé à 0,01 % près. »

(1) Selon la Banque de France, les taux étaient de 1,57 % en août (hors frais et assurances) contre 1,26 % en mai.

Pourquoi ça coince ?

Le taux d’usure est destiné à protéger les ménages du surendettement. Il est fixé par la Banque de France et réévalué tous les trois mois, sur la base des taux d’intérêt des mois précédents. Il comprend le taux d’intérêt de base, les frais et commissions, et les primes de l’assurance-emprunteur. Le problème c’est que le taux d’usure reste bas alors que les taux proposés par les banques ont augmenté ce qui laisse peu de place pour caser tous les frais. Stéphane Bienfait, courtier à Cognac : « On a des taux bancaires similaires à 2017 mais cette année-là le taux d’usure était de 3,5 % contre 2,57 % actuellement. »

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