Marché de l'immobilier : après des années d'emballement, la panne - Sud Ouest

Il pensait que l’affaire serait réglée en quelques semaines. En mars 2022, Hugues, formateur, met en vente sa maison, située dans le centre de Bordeaux, près de la charmante place Sainte-Eulalie. L’agence immobilière lui assure que son bien « partira dans le mois ». Il est « tellement sympa ». En effet : une maison retapée façon loft, dans un esprit Art déco, 86 mètres carrés, sans jardin mais avec un large balcon, deux chambres, un vaste séjour, un diagnostic énergétique favorable (C), l’exposition...

Il pensait que l’affaire serait réglée en quelques semaines. En mars 2022, Hugues, formateur, met en vente sa maison, située dans le centre de Bordeaux, près de la charmante place Sainte-Eulalie. L’agence immobilière lui assure que son bien « partira dans le mois ». Il est « tellement sympa ». En effet : une maison retapée façon loft, dans un esprit Art déco, 86 mètres carrés, sans jardin mais avec un large balcon, deux chambres, un vaste séjour, un diagnostic énergétique favorable (C), l’exposition plein sud… Mise à prix : 420 000 euros, soit 4 850 euros le mètre carré, dans la moyenne haute du centre-ville bordelais.

Quinze mois plus tard, toujours pas d’acquéreur. Le prix a deux fois été réduit : 400 000, puis 380 000 euros. « Le plus inquiétant, c’est que depuis cet hiver, le nombre de visites a dégringolé » constate Hugues.

Sa mésaventure n’est pas une exception. Beaucoup de propriétaires cherchant à vendre se retrouvent en carafe. Après des années d’emballement, le marché s’est grippé en fin d’année dernière. « C’est davantage qu’un ralentissement, c’est un quasi blocage » estime Vincent Desruelles, directeur des études au cabinet Xerfi, qui scrute les pulsations du secteur et a revu ses prévisions pour 2023 à la baisse. « On table, dans l’ancien, sur la vente de 930 000 maisons ou appartements cette année en France. Une baisse de 17 % par rapport à 2022. On avait, ces dernières années, dépassé la barre du million. »

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Hausse des taux

Quant au neuf, la situation s’avère tout aussi alarmante. Les ventes de maisons neuves en secteur diffus (par opposition aux lotissements) ont chuté de 31,3 % en 2022, selon le pôle habitat FFB, qui rassemble les acteurs de la construction privée. Le marché de la construction, fragilisé par l’explosion du coût des matériaux, se contracte. Selon des données du ministère de la Transition écologique, le nombre de chantiers commencés a reculé de 12,7 % de juin 2022 à juillet 2023, par rapport aux douze mois précédents.

Comment expliquer ce coup d’arrêt ? « Nous étions dans une crise de l’offre, nous sommes en train d’entrer dans une crise de la demande, résume Pierre Vital, président de la Fédération des promoteurs immobiliers en Nouvelle-Aquitaine. Les clients voudraient acheter mais sont entravés par l’augmentation des taux d’intérêt (le niveau des 4 % est en train de se généraliser pour les prêts à 20 ans, NDLR), et un accès au crédit plus compliqué, avec des exigences bancaires plus restrictives. On constate au premier trimestre un taux de désistements énorme : 50 % d’acquéreurs ayant réservé un logement se désistent faute d’avoir obtenu un crédit ». « La production de nouveaux crédits à l’habitat a chuté, en valeur totale, en France, de 42 % au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 », souligne Vincent Desruelles.

Nous étions dans une crise de l’offre, nous entrons dans une crise de la demande

Nouvelles normes

À ses yeux, le déblocage « viendra en partie d’une baisse des prix, mais il y a nécessairement un décalage dans le temps, car les vendeurs n’ont pas encore forcément pris la mesure de la crise ».

« Dans un département aussi attractif que la Gironde, les prix augmentent moins mais ils baissent encore très peu, tempère Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde. On est en train de revenir aux volumes de 2017, 2018, après deux ou trois années d’emballement en nombre de transactions ».

Outre le fait qu’avec la hausse des taux, l’argent est devenu plus cher, les acteurs de l’immobilier expliquent aussi ce passage à vide par de nouvelles normes, plus exigeantes. L‘audit énergétique obligatoire entre progressivement en place depuis le mois d’avril, il est plus détaillé que le DPE (diagnostic de performance énergétique) car il précise les travaux à réaliser et surtout leur montant pour les maisons étiquetées F ou G (les deux plus mauvaises notes sur le baromètre de la dépense énergétique), indication qui dissuade certains acheteurs.

Locatif sous tension

Déjà sous pression, le marché de la location, par ricochet, se tend, car les primo-accédants, souvent locataires, diffèrent leur projet d’achat. Et un indicateur ne rend pas optimiste pour l’avenir : le nombre de permis de construire délivrés en France a baissé, ces douze derniers mois, de près de 20 %. Pour des raisons économiques mais aussi politiques, les maires étant devenus beaucoup plus prudents sur la densification. « Le problème, c’est que moins d’habitat nouveau, cela signifie moins de logements sociaux, alors que les besoins sont considérables. On est en train de créer les conditions d’une crise du logement plus importante encore à moyen terme » s’inquiète Pierre Vital.

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