Le marché de l'immobilier résidentiel ancien à Paris est en recul par rapport au niveau moyen des dix dernières années. Selon les derniers chiffres de la Chambre des notaires de Paris publiés le 30 novembre, les ventes des appartements de la capitale au troisième trimestre 2023 ont chuté de 14% par rapport au troisième trimestre moyen des dix dernières années.
A peine 8.000 biens ont été vendus entre le 1er juillet et le 30 septembre dernier. C'est 29% de moins par rapport au troisième trimestre 2022. Sur la même période, le prix moyen du mètre carré a pourtant baissé de 5,3%, s'établissant à 10.090 euros. Le plancher des 10.000 euros devrait même être percé « courant novembre ».
Pourtant, ces biens restent encore peu accessibles aux primo-accédants, tant est si bien que les investisseurs institutionnels - banques, compagnies d'assurance... - se positionnent sur ce créneau pour les louer ensuite. Selon nos informations, la jeune pousse Virgil, spécialisée dans l'apport de capitaux aux ménages souhaitant devenir propriétaires, et le promoteur immobilier Coffim, s'apprêtent à lancer une foncière pour aider des jeunes actifs à accéder à la propriété. Une information confirmée à La Tribune par les deux entreprises. Mais pas à n'importe quel prix et pas n'importe quel type de bien.
Une contrepartie et une condition
Concrètement, les deux sociétés partenaires accompagneront des jeunes dynamiques « avec de bons salaires et une carrière qui monte en flèche » ainsi que des acquéreurs « aux budgets souvent réduits » en investissant à leurs côtés jusqu'à 100.000 euros pour leur permettre d'acheter un logement en complément de leur crédit et de leur apport personnel. En contrepartie, leur foncière obtient une quote-part de l'habitat ainsi acquis.
Une condition : s'offrir une passoire thermique, c'est-à-dire qui laisse entrer le froid en hiver et le chaud en été. Des logements classés G, F, E qui seront interdits à la location en 2025, 2028 et 2034. Les enveloppes visant à accompagner les ménages sur tout le parcours d'achat jusqu'à aux travaux et à la remise des clés.
Pour financer de telles opérations, la foncière ainsi créée espère lever 20 millions d'euros en fonds propres auprès d'un « petit nombre d'investisseurs institutionnels » pour acheter et réhabiliter 400 biens d'ici à 2026.
« La foncière ne met son argent que là où ça crée vraiment de la valeur. En échange de 15% la possession du bien, elle investit 10% du prix du logement et du coût de la rénovation énergétique.. En général, les travaux représentent 5% du montant de l'investissement. Pour encourager l'acheteur à les mener à bien, 25% du montant prévu sont mis de côté pour les financer dès qu'ils sont lancés », explique à La Tribune Keyvan Nilforousha, co-fondateur de Virgil.
Les investisseurs institutionnels ont-ils fui le logement ?
Des investisseurs institutionnels sur lesquels mise aussi la Première ministre Elisabeth Borne pour participer à la production annuelle de 30.000 logements locatifs intermédiaires (LLI) - des habitats pour les populations trop riches pour le logement social, trop pauvres pour le logement libre - mais qui auraient fui le secteur selon les promoteurs immobiliers.
« La hausse des taux d'intérêt a considérablement réduit l'attractivité des rendements de l'investissement dans le logement, mais les investisseurs institutionnels n'ont pas déserté. Ils sont devenus sélectifs. L'impact environnemental des investissements est devenu un critère très important », rétorque Thibault Dutreix, président du directoire de Coffim.
D'autant qu'à Paris intramuros, les logements classés E, F et G représentent désormais 60% des biens mis en vente contre 40% au deuxième trimestre 2021, selon les données de la jeune pousse Doorfeed. Cette dernière, qui vient de lever 12 millions d'euros, met à disposition des investisseurs institutionnels une plateforme qui leur permet de repérer en coup d'œil les biens disponibles sur une géographie choisie.
« Tout le monde regarde le marché parisien des passoires thermiques, que ce soit les banques, les compagnies d'assurance ou les SCPI, pour au moins deux raisons : ces maisons veulent avoir un impact RSE et, à terme, elles réalisent un investissement très rentable. Il y a beaucoup d'intérêt et d'appétit », affirme, à La Tribune, James Kirimy, co-fondateur et directeur général de Doorfeed.
Il n'empêche. La réhabilitation des immeubles haussmanniens de la capitale reste très compliquée. Il est quasiment impossible de faire de l'isolation par l'extérieur, les façades étant protégées au titre des Monuments historiques. Ce n'est guère mieux à l'intérieur : couvrir une moulure nécessite une autorisation d'urbanisme. Il ne reste plus qu'à changer le système de chauffage ou la ventilation, mais cela fait gagner une ou deux classes énergétiques maximum.
Les jeunes actifs peuvent-ils devenir pleinement propriétaires ?
La foncière créée par Coffim et Virgil s'associe avec les futurs acquéreurs pour une durée maximale de 10 ans. Au terme de cette période, si l'appartement n'a pas été vendu, les propriétaires ont toujours la possibilité de racheter les parts de la foncière. Si l'appartement est mis en vente avant la fin de la décennie, la foncière a la possibilité de vendre ses parts à ce moment-là.
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