Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal français mis en place en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans le secteur immobilier neuf. Elle a été introduite par l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, qui lui a donné son nom, et cherche à accélérer la construction de nouveaux logements afin de répondre à la très forte demande de biens à louer dans certaines zones.
En échange d’avantages fiscaux, les futurs propriétaires s’engagent à louer leur bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans à des loyers plafonnés et à des locataires modestes (soumis à des plafonds de ressources). Ils peuvent ensuite prolonger cet engagement à 9 ou 12 ans, contre des avantages fiscaux supplémentaires.
Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, la loi Pinel autorise la location du bien à un ascendant (parent) ou un descendant (enfant), à condition qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal.
Mais attention, le dispositif ne s’applique pas partout : il n’est valide que dans un nombre de communes défini, dans lesquelles la demande de logements est particulièrement forte. Les zones sont classées en fonction de leur niveau de tension immobilière (zones A, A bis, B1, B2 et C) et le montant maximal des loyers diffère selon la zone.
Il ne s’applique pas non plus à tous les types de logements : les biens éligibles doivent être des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ils peuvent également être des logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation, et doivent, dans tous les cas, respecter des normes énergétiques spécifiques.
Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de leur investissement initial, mais doivent rester sous un plafond de 300 000 euros, ou 5500 euros du m². Le taux de réduction varie en fonction de la durée d’engagement locatif, et ce taux a été revu plusieurs fois depuis sa création.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
Le zonage immobilier, qui divise le territoire selon le niveau de tension du marché immobilier, est largement antérieur à la loi Pinel. Le système a été introduit pour la première fois en 2003, dans le cadre de la nouvelle loi de défiscalisation Robien.
Cinq zones sont définies : A, A bis et B1, considérées comme « tendues », c’est-à-dire avec beaucoup de demande, peu de biens à louer, et des loyers très élevés. Les zones B2 et C, elles, correspondent aux secteurs où la tension est moins forte.
Le dispositif de défiscalisation Pinel est uniquement applicable aux trois zones immobilières les plus tendues.
La zone A regroupe les principales métropoles françaises de plus de 250 000 habitants : Lille, Lyon, Montpellier, Marseille, Toulouse et Bordeaux, mais aussi la grande couronne d’Île-de-France, et certaines communes de la Côte d’Azur ou à la frontière suisse.
La zone A bis regroupe une grande partie de l’île de France : Paris intra-muros, la petite couronne et plusieurs communes très prisées dans les départements limitrophes (Hauts-de-Seine, Yvelines, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise).
La zone B1 intègre quant à elle toutes les zones d’Île-de-France non classées en A ou A bis, mais aussi toutes les autres grandes agglomérations du pays : Rennes, Nantes, Clermont-Ferrand… La Corse et les départements d’Outre-Mer en font également partie.
Pourquoi le zonage a-t-il changé récemment ?
Le 2 octobre dernier, le texte de loi a été modifié en faisant évoluer le zonage de 208 communes à travers la France. Parmi ces changements, 145 villes auparavant classées en zone B2 ou C sont désormais passées en B1, éligible à la loi Pinel. 63 communes de zone B1 ont quant à elles été intégrées dans la zone A.
La réorganisation du zonage a été motivée par l’augmentation rapide des prix de vente et des loyers dans les communes concernées, dues à la tension croissante de la demande de logements sur ces territoires. En augmentant la rentabilité potentielle des investissements immobiliers, l’Etat tente de booster la construction de logements neufs.
En effet, en changeant de zone, une commune voit le montant de ses loyers maximums augmenter, car ceux-ci sont fixés en fonction du zonage. Avec des revenus locatifs supérieurs, les projets immobiliers proposés aux investisseurs potentiels peuvent alors se révéler plus rentables. Pour rappel, cette année, les plafonds de loyers sont arrêtés à 18,25 euros/m² en zone A bis, 13,56 euros/m² en zone A et 10,93 euros/m² en zone B1.
Quelles communes sont concernées dans la région ?
Parmi les 208 communes concernées par la modification de zonage en 2023, 36 sont situées dans le Sud-Ouest.
Dans notre région, 20 communes passent ainsi en zone A. Il s’agit de :
- Aytré (17) - Châtelaillon-plage (17) - La Rochelle (17) - Andernos-les-Bains (33) - Arès (33) - Bordeaux (33) - Le Bouscat (33) - Cestas (33) - Gradignan (33) - Gujan-Mestras (33) - Lège-Cap-Ferret (33) - Mérignac (33) - Talence (33) - Seignosse (40) - Soorts-Hossegor (40) - Anglet (64) - Biarritz (64) - Bidart (64) - Ciboure (64) - Saint-Jean-de-Luz (64)
16 communes entrent également dans le dispositif Pinel, en zone B1. Il s’agit de :
- Les Mathes (17) - Rochefort (17) - Royan (17) - Saint-Georges-de-Didonne (17) - Saint-Georges-d’Oléron (17) - Saint-Palais-sur-Mer (17) - Saint-Pierre-d’Oléron (17) - La Tremblade (17) - Vaux-sur-Mer (17) - Lacanau (33) - Libourne (33) - Soulac-sur-Mer (33) - Dax (40) - Mimizan (40) - Saint-Paul-lès-Dax (40) - Soustons (40)
Plus de communes éligibles, mais des modalités plus strictes
La loi Pinel, qui coûte plus de 2 milliards d’euros par an à l’Etat, fait partie des dépenses que Bercy souhaite réduire. Parallèlement à l’extension du nombre de communes éligibles, les critères à respecter pour en bénéficier se sont durcis, et les avantages fiscaux ont été rabotés. En 2023, les investisseurs qui ont utilisé le dispositif Pinel ont bénéficié de :
10,5 % de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans (contre 12 % auparavant) 15 % de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans (contre 18 % auparavant) 18 % de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans (contre 21 % auparavant)
Et en 2024, ces taux vont être de nouveau réduits :
9 % pour une mise en location de 6 ans 12 % pour une mise en location de 9 ans 14 % pour une mise en location de 12 ans
Néanmoins, les logements situés dans les quartiers prioritaires, disposant d’un niveau de performance énergétique et environnementale au-dessus du seuil en vigueur ou ayant fait l’objet de travaux importants de réhabilitation sont exemptés de cette baisse d’avantages fiscaux.
Le dispositif Pinel, qui devait initialement prendre fin en décembre 2022, a été prolongé de deux ans par l’Etat, mais devrait arriver à échéance en décembre 2024. Pour en profiter, il faut donc se dépêcher d’investir.
Comment savoir si un investissement va être rentable ?
Premier critère pour qu’un investissement soit rentable : être sûr que le logement que vous allez acheter sera loué rapidement. Pour cela, son emplacement est primordial. Lorsque vous comparez différents programmes de construction éligibles à la loi Pinel, vérifiez l’attractivité des communes, mais aussi des quartiers dans lesquels se situent les biens proposés. N’hésitez pas à aller sur le terrain prendre le pouls par vous-même, mais aussi à consulter le plan local d’urbanisme, disponible en mairie, afin de voir ce qui sera éventuellement construit autour.
Par ailleurs, le prix d’achat de votre bien doit être en accord avec le marché dans la commune : afin d’éviter de perdre de l’argent en cas de revente, les spécialistes conseillent généralement de ne pas investir dans un bien si son prix dépasse de plus de 30 % celui de l’ancien.
Attention également : la loi Pinel a été pensée pour les acheteurs qui versent beaucoup d’impôts. Elle ne vous sera que très peu utile si vos impôts sont peu élevés… car l’Etat ne vous remboursera pas de l’argent que vous ne versez pas ! Par exemple, si vous achetez un bien de 250 000 euros, la loi Pinel n’est rentable que si vous payez plus de 5 000 euros d’impôts par an. Ce gain fiscal est également à mettre en perspective avec le manque à gagner éventuel au niveau du loyer, puisque celui-ci est plafonné, entre 15 à 20 % en dessous des prix moyens du marché. Si la « perte » de loyer n’est pas compensée par le bonus fiscal, l’investissement Pinel n’est peut-être pas la solution.
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